Sachwert - Beschreibung des Verfahrens

Im Sachwertverfahren werden die Gebäude nach dem Wert ihrer Bausubstanz beurteilt, das Ergebnis ist ein Gebäudesachwert.Gebäudesachwert und Bodenwert ergeben den Grundstückssachwert. Ausgangswerte für die Ermittlung des Gebäudesachwertes sind standardisierte Herstellungskosten von baulichen Anlagen, die sog. Normalherstellungskosten (NHK). Sie sind tabelliert in Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (€/m²BGF) auf Preisbasis des Jahres 2010. Diese Kosten sind Durchschnittswerte für das Bundesgebiet und jeweils nach Gebäudetypen, Herstellungsalter und Ausstattungsstandards gegliedert. Die Herstellungskosten für bauliche und sonstige Aussenanlagen werden in der Regel mit einem pauschalen Zuschlag berücksichtigt. Anschliessend erfolgt eine Angleichung der Herstellungskosten an die aktuellen Baupreise. Der Wert der baulichen Anlagen nimmt mit zunehmendem Alter ab. Dies liegt an der Abnutzung durch ihren Gebrauch, an den Umwelteinflüssen, denen das Gebäude ausgesetzt sind und an der technischen und wirtschaftlichen Alterung, die durch die permanente Entwicklung auf dem Bau- und Immobiliensektor stattfindet. Durch die Abnutzung und Alterung wird in zeitlichen Abständen ein gewisser Instandhaltungsaufwand erforderlich, um die wirtschaftliche Verwendung der Gebäude weiterhin sicherzustellen. Bei sanierten und gut instandgehaltenen Objekten verlängert sich daher die Zeitspanne, in der sie noch wirtschaftlich genutzt werden können (Restnutzungsdauer). Im Falle umfangeicher Sanierungen und Modernisierungen kann somit ein jüngeres (fiktives) Baujahr geschätzt werden. Umgekehrt trifft dies für Bauwerke zu, die nicht zeitgemäss instandgehalten sind. Während der Gesamtnutzungsdauer (GND) der theoretisch maximal mögliche Zeitraum ist, den eine Immobilie genutzt werden kann, gibt die Restnutzungsdauer (RND) die Zeitspanne an, in der die Bauwerke tatsächlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die RND ergibt sich aus dem Mittelwert der geschätzten Baualter aller Bauteile eines Gebäudes.Das tatsächliche Alter der baulichen Anlagen ist bei der Wertermittlung von untergeordneter Bedeutung. Das (fiktive) Baualter ergibt sich in der Regel aus dem Jahr des Wertermittlungsstichtags abzüglich des (ggf. fiktiven) Baujahres. Die Wertminderung eines Bauwerkes (Abschreibung) wird aus dem Verhältnis des (fiktiven) Baualters zur GND linear ermittelt. Der Neuwert der Gebäude abzüglich der Alterswertminderung ergibt ihren aktuellen Zeitwert. Dieser Zeitwert und der Bodenwert ergeben zusammen den vorläufigen Grundstückssachwert. Marktuntersuchungen haben gezeigt, dass die Summe aus Bodenwert und dem Wert der Gebäudesubstanz in der Regel nicht dem Verkehrswert entspricht. Daher ist der vorläufige Grundstückssachwert einer sog. Marktanpassung zu unterwerfen, in dem er durch Multiplikation mit einem Korrekturfaktor (Sachwertfaktor) zum Verkehrswert (Marktwert) verändert wird. Sachwertfaktoren sollen in der Regel von den Gutachterausschüssen aus dem Verhältnis der Grundstückssachwerte zu den jeweils tatsächlich erzielten Kaufpreisen der Bewertungsobjekte abgeleitet werden. Allerdings sind nicht in jeder Region und für jede Gemeinde solche Korrekturfaktoren verfügbar.